空き家でも固定資産税がかかる？計算方法や節税する方法を解説！

誰も住んでいない空き家でも、所有していれば固定資産税が発生します。「使っていないのに税金がかかるの？」と疑問を抱く方も多いですが、実際には住宅である限り、固定資産税の支払い義務が続くので注意が必要です。さらに、条件次第では税額が増えてしまうこともあるため、適切な管理と対策が求められます。

本記事は、空き家にかかる固定資産税の基礎知識や計算方法、固定資産税を節税する方法について解説しました。

空き家には固定資産税がかかる！

空き家を所有していると、居住の有無に関わらず固定資産税が課税されます。固定資産税は土地・建物の評価額に対して1.4%の税率が適用される仕組みです。固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に対して課税されるので注意が必要です。

特に注意すべきは『特定空家等』に指定されるリスクです。管理が適切に行われず、周辺環境に悪影響を与える空き家は自治体によって特定空家等に指定される可能性があります。その場合は住宅用地の特例措置（最大で固定資産税が1/6に軽減される制度）が適用されなくなります。

その結果、税額が最大6倍に跳ね上がることもあるため、空き家の適切な管理や早期の対策が重要です。

空き家の固定資産税はどう計算する？

空き家の固定資産税は、土地と建物それぞれの固定資産税評価額に1.4%の税率を掛けて計算します。

土地部分は『住宅用地の特例』により、200㎡以下の小規模住宅用地なら評価額の1/6、200㎡超の一般住宅用地は1/3に軽減されます。例えば評価額600万円の土地（200㎡以下）であれば、100万円に対して1.4%の税率が適用され、14,000円が土地分の固定資産税となります。

建物部分は築年数に応じた経年減点補正率が適用され、古い建物ほど評価額が下がるので注意が必要です。例えば新築時の評価額が1,000万円の木造住宅は、築20年で約20%程度まで評価額が下がり、固定資産税も比例して減額されます。

空き家の固定資産税が増えるケースとは？

空き家でも一定の条件を満たさないと、固定資産税が増加する場合があります。ここからは、空き家の固定資産税が増えるケースについて解説します。

• 住宅用地の特例が適用されなくなる場合
• 特定空き家に指定される場合

以下で詳しく解説します。

住宅用地の特例が適用されなくなる場合

住宅用地の特例は、建物が適切に維持されており、住宅として使用されている、または使用できる状態にあることが条件です。

空き家が著しく荒廃していたり、倒壊の危険がある場合、市区町村の判断で『住宅』とみなされず、特例が適用されなくなることがあります。したがって、土地の固定資産税が通常の6倍近くに跳ね上がる可能性があります。

特定空き家に指定される場合

『特定空き家』とは、空き家対策特別措置法に基づき、市区町村が安全性や衛生面で著しく問題があると判断した建物です。これに指定されると、住宅用地特例の解除に加え、行政からの指導や勧告、最終的には命令や強制撤去の対象となることもあります。

税金だけでなく、法的な対応も必要となるため、空き家の状態は常にチェックし、早めに対策を講じることが求められます。

空き家の固定資産税を節税する方法

空き家の固定資産税は、いくつかの工夫で節税できる可能性があります。ここからは、空き家の固定資産税を節税する方法について解説します。

• 自治体の固定資産税の減免制度を活用する
• 早めに売却・賃貸することで住宅用地の特例を維持する

以下で詳しく解説します。

自治体の固定資産税の減免制度を活用する

市区町村によっては、一定の条件を満たす空き家に対して、固定資産税の減免制度を設けている場合があります。たとえば、相続後に一定期間内に売却を予定している空き家や、解体予定の物件に対して一時的に税額を軽減する措置がある自治体も存在します。

制度の内容や適用条件は自治体ごとに異なるため、役所の窓口やホームページで事前に確認しておくことが重要です。知らずに申請期限を逃すと適用されないため、早めの情報収集と手続きが必要です。

早めに売却・賃貸することで住宅用地の特例を維持する

空き家をそのまま放置すると、住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税が増加する恐れがあります。そこで、空き家を売却または賃貸に出して、住宅としての利用価値を維持することで、特例の適用を継続することが可能です。

たとえば、賃貸として誰かが住むことで『住宅用地』として認定され、特例対象になります。売却する場合も、買い手がすぐに居住を始める前提であれば、特例の維持につながる可能性があります。空き家の活用は、節税だけでなく地域への貢献にもなるでしょう。

相続した空き家の対処法

相続した空き家への対応は、大きく『活用』『売却』『解体』の3つの選択肢があります。まず活用方法として、賃貸物件化や民泊施設への転用、自己使用などが考えられます。特に需要のある地域では安定した家賃収入が期待できる一方、リフォーム費用や管理コストも考慮する必要があります。

売却を選ぶ場合は、市場価値と相続税対策の両面から検討します。『被相続人の居住用財産の3,000万円特別控除』を活用すれば、売却時の譲渡所得税を大幅に軽減できる可能性がありますが、相続開始から3年以内の売却などの条件があります。

解体して更地にする選択肢もあり、管理の手間や固定資産税の負担を考慮した判断が求められます。どの選択肢が最適かは、空き家の立地や状態、相続人の状況、税制面など多角的に分析することが重要です。

空き家の売却は不動産会社選びが重要！

相続した空き家を売却する際は、適切な不動産会社選びが成功の鍵となります。まず、空き家が所在する地域に精通した地元密着型の不動産会社を選ぶことが重要です。

また、相続物件や空き家の売却実績が豊富な会社を選ぶことも大切です。相続空き家は権利関係の整理や名義変更、境界確定などの手続きが必要なケースが多く、こうした経験が豊富な会社はスムーズな取引をサポートしてくれます。

複数の不動産会社から査定を取り、価格だけでなく販売戦略や対応の丁寧さ、アフターフォローなども比較検討しましょう。特に遠方に住んでいる場合は、定期的な報告や現地対応を確実に行ってくれる会社を選ぶことで、安心して売却を進められるでしょう。

宮崎県日向市でおすすめの不動産会社

宮崎県日向市で空き家の売却や活用を検討している方に向けて、信頼できる不動産会社を2社ご紹介します。

• 大興不動産日向
• カチタス延岡店

大興不動産日向

大興不動産日向は、宮崎県日向市を拠点に、地元に密着した不動産サービスを提供しています。売買・賃貸に加え、空き家バンクに登録された物件の取扱も行っており、空き家活用にも積極的です。

公式サイトでは日々物件情報が更新されており、地域に詳しいスタッフが在籍しているのも安心材料のひとつです。空き家の売却や相続物件の整理を考えている方にとって、地元の事情に精通した心強いパートナーとなるでしょう。

カチタス延岡店

カチタス延岡店は、中古住宅の買取と再販を専門に行う『カチタス』の地域店舗です。築古物件や空き家の買取実績が豊富で、全国に130以上の拠点を構えています。

査定から現金化までのスピードが早く、最短3日で価格提示、3週間で決済も可能。さらに、売却後のトラブルを避けられる『直接買取』方式を採用しており、安心して空き家を手放せます。空き家の処分に困っている方に、検討してほしい会社のひとつです。

まとめ

空き家でも固定資産税は発生し、条件によっては税額が増えるケースもあります。住宅用地の特例が適用されるかどうかが大きなポイントであり、節税の可否を左右します。特定空き家に指定されるリスクもあるため、放置せず早めに対策を講じることが重要です。

自治体の減免制度を活用したり、売却・賃貸などの活用を検討することで、税負担の軽減が期待できます。相続した空き家についても、早期に活用方針を決め、不動産会社と連携して適切に管理・処分することが、経済的にも安心につながります。