相続した不動産の売却で取得費に含められるものを知りたいと思っている方は、多いのではないでしょうか。相続した不動産の売却で取得費に含められるのは、登記費用や測量費、印紙税など数多くあります。
取得費に含められるものを知らないでいると、必要以上に税金を支払うことになる可能性が高いです。そこでこの記事では、相続した不動産の売却で取得費に含められるものについて紹介します。
相続した不動産の売却で税金を多く支払わないためにも、この記事をチェックしてみてください。
また、以下の記事では宮崎県日向市でおすすめの不動産会社を紹介していますので、会社選びでお悩みの方はぜひ参考にしてみてください。
相続した不動産の取得費に含められるもの
相続した不動産の取得費に含められるものは以下の8つです。
それぞれどのようなものなのかをチェックしておきましょう。
登記費用
登記費用は相続によって所有権を取得するために、法務局に手続きをおこなう際に支払う費用です。登記費用は、相続開始の日から10年以内に支払ったものに限って、取得費に算入できます。
登記費用は主に登記手続きをおこなう司法書士への報酬と、国に納める登録免許税で構成されています。司法書士の報酬は、案件の難易度や不動産の価格によって異なるのが特徴です。
登録免許税は、不動産の価格に応じて計算されます。2024年4月から相続登記が義務化されたため、不動産を相続した場合は登記を変更する必要があります。
測量費用
測量費用は、土地の形状や面積を正確に測るためにかかる費用です。測量が必要となるケースは、土地の境界がはっきりしない場合や、正確な土地の面積を知りたい場合などが挙げられます。
測量をおこなうことで、境界に関するトラブルを未然に防ぎ、スムーズな売買取引を進められます。測量費用は、土地の広さや形状、測量の難易度によって異なるため、数万円から数十万円程度が相場です。
測量をおこなう際には、土地家屋調査士や測量士に依頼することになります。
被相続人が不動産を取得した際の費用
被相続人が不動産を取得した際の費用も、不動産を売却する際の取得費に含められます。不動産を取得した際の費用は、購入費用や登記費用、不動産取得税などです。
土地の造成費用や測量費用、立ち退き費用なども、場合によっては取得費用として認められるケースがあります。被相続人が不動産を有効に利用するために必要不可欠であった費用であると認められる場合に、取得費用として計上することが可能です。
事前に取得費用を証明できる書類を用意しておきましょう。
不動産取得税
不動産取得税は、土地や建物を購入したり家を建てたりするなど、不動産を取得した際にかかる税金です。不動産取得税も不動産を売却する際の取得費用に含められます。
不動産を相続する際、不動産取得税はかかりません。被相続人が不動産を購入した際にかかった不動産取得税を取得費に含められます。
印紙税
印紙税は契約書や領収書など、一定の文書を作成する際にかかる国税のことです。印紙税の額は、文書の種類や金額によって異なります。
たとえば、不動産の売買契約書や高額な借用書などには、より高額な印紙税がかかります。相続した不動産の登記を変更する際や不動産を売却する際に、印紙税がかかると思っておきましょう。
被相続人が不動産を購入する際にかかった印紙税も取得費に含められます。
取り壊し費用
相続した不動産を取り壊して売却する際にかかる、取り壊し費用も取得費に含められます。相続してから1年以内の取り壊しであれば、取得費用として認められるケースが多いです。
取り壊し費用を取得費に含める際は、取り壊し工事の契約書や領収書などが必要です。ただし、相続してから1年以上経った後に取り壊しをする際は、取得費用として認められない可能性があるため、税務署に相談しましょう。
立ち退き費用
相続した不動産に賃借人がおり、賃貸借契約の解除で立ち退き費用が発生した場合も、取得費に含められます。相続した不動産に賃借人がいる状態でも売却は可能です。
しかし、賃借人がいると内見ができないため、買い手が見つかりにくくなります。状況に応じて賃貸借契約の解除を検討してもいいでしょう。
ただし、賃貸借契約は賃借人が強い傾向にあり、やむを得ない理由がないと契約解除は難しいです。
違約金
被相続人が不動産を購入する際に複数の不動産に手付金を入れていた場合、放棄した手付金も取得費に含められます。放棄した手付金や契約解除による違約金を取得費に含める場合は、領収書が必要です。
事前に被相続人が保管している売買契約書や関係書類をチェックして、領収書を集めておきましょう。
相続した不動産の取得費用の計算方法
相続した不動産の取得費用の計算方法は以下の3つです。
それぞれの計算方法を把握して、取得費用がどのくらいになるのかをシミュレーションしておきましょう。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税を求める際は、まず譲渡所得を計算します。譲渡所得の計算方法は以下の通りです。
譲渡所得＝売却価格ー（取得費用+譲渡費用）
譲渡所得を求めた後は、譲渡所得に適切な税率をかけると譲渡所得税が算出できます。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
税率は不動産の所有期間が5年以下の場合、39.63%となり、5年以上の場合は20.315%です。
譲渡所得税の計算は難しくありません。ただし、譲渡所得を求める際に必要な取得費用を把握していないと、必要以上の税金を支払うことになるため注意が必要です。
建物の取得費の計算方法
建物の取得費は購入にかかった全費用から減価償却費を引いて求めます。
建物の取得費＝（建物の購入価格+建物の購入にかかった費用）ー減価償却費
減価償却費用の求め方は以下の通りです。
減価償却費＝購入価格×0.9×償却率×経過年数
減価償却の償却率は以下を参考にしてみてください。
土地の取得費の計算方法
土地の取得費は建物の取得費と計算方法が異なります。土地の取得費の計算方法は以下の通りです。
土地の売却時の取得費＝土地の購入価格+購入にかかった他の費用
土地は減価償却がないため、かんたんに取得費用を計算できます。
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| 項目 | 詳細 |
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まとめ
相続した不動産を売却する際に含められる取得費は、登記費用や測量費用、印紙税などさまざまなものがあります。取得費の含め忘れをすると、必要以上の税金を支払わなければならないため注意が必要です。
また、譲渡所得税や建物の取得費、土地の取得費の計算方法を把握しておくと、シミュレーションができるでしょう。この記事を参考にして、相続した不動産を売却する際の取得費を正確に計算してみてください。
