不動産売却時の固定資産税とは？計算方法や節税対策、注意点まで徹底解説！

2025年1月31日

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「不動産売却時の固定資産税っていくらかかるの？」
「不動産売却時の固定資産税を減らす方法はある？」

不動産を売却する際、固定資産税の取り扱いについて疑問を持つ方は多いでしょう。

固定資産税は、不動産を所有している限り毎年課税される税金ですが、売却した場合はどのように精算されるのか、税額はどの程度かかるのかを正しく理解しておくことが大切です。

売却のタイミングによっては、固定資産税の負担を軽減することも可能ですし、特例や減免措置を利用できる場合もあります。

そこで本記事では、不動産売却における固定資産税の基本的な仕組み、計算方法、節税対策、注意点について詳しく解説します。不動産売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

また、以下の記事では宮崎県日向市でおすすめの不動産会社を紹介していますので、会社選びでお悩みの方はぜひ参考にしてみてください。

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不動産売却における固定資産税とは？

固定資産税とは、毎年1月1日時点で土地や建物を所有している人に課される地方税のことです。固定資産税は、不動産の所有に対して継続的にかかる税金であり、売却する場合でも、その年の固定資産税の支払い義務が発生します。

不動産を売却する際は、売主と買主の間で固定資産税を日割り計算し、売却時に精算するのが一般的です。例えば、売却が6月1日に成立した場合、1月1日～5月31日までの分は売主が負担し、6月1日以降の分は買主が負担する形になります。

このように、固定資産税は売買契約の際に清算されるため、事前に取り決めを行っておくことが重要です。

売却時の契約内容によっては、固定資産税の精算方法が異なる場合もあります。特に、契約時に税額の計算基準や負担割合について明確にしておくことで、売主・買主双方のトラブルを防ぐことができます。

不動産売却時の固定資産税はいくらかかるのか

固定資産税の税額は、固定資産税評価額に基づいて算出されます。基本的な計算式は以下の通りです。

・固定資産税額＝固定資産税評価額 × 1.4%（標準税率）

例えば、固定資産税評価額が3,000万円の不動産の場合、年間の固定資産税額は以下のようになります。

・3,000万円 × 1.4% ＝ 42万円（年間）

ただし、固定資産税評価額は自治体によって異なり、また、税率も地域によって変わる場合があります。そのため、実際の税額については、不動産を所有している市区町村の役所で確認することが必要です。

また、固定資産税は毎年4月～6月頃に納税通知書が送付され、4回に分けて支払うことが一般的です。不動産を売却する際には、支払い済みの固定資産税をどのように精算するかを決めておく必要があります。

不動産売却時の固定資産税を安くする方法

不動産売却時に固定資産税の負担を軽減するためには、いくつかの方法があります。

以下でそれぞれ詳しく解説するので、ぜひ参考にしてください。

売却タイミングを工夫する

不動産売却時の固定資産税を抑えるには、売却のタイミングを工夫することが重要です。固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税されるため、このタイミングを考慮して売却時期を調整することで、余分な税負担を避けることができます。

例えば、1月1日を過ぎて売却した場合、その年の固定資産税は売主が全額支払う必要があります。しかし、12月末までに売却を完了させれば、翌年の固定資産税の負担を回避することが可能です。特に高額な不動産の場合、この違いは大きな節税につながります。

また、売却契約時の固定資産税の精算方法を確認することも大切です。多くの場合、売主と買主で固定資産税を日割りで負担しますが、契約内容によっては売主の負担が大きくなる可能性があります。そのため、契約前に税額の精算方法を不動産会社や専門家としっかり相談し、適切な条件を交渉することが重要です。

固定資産税は不動産売却時のコストの一部ですが、売却タイミングを工夫することで節税が可能になります。売却を検討している場合は、税負担を最小限に抑えるために、事前に売却時期を計画しましょう。

小規模住宅用地の特例を活用する

不動産売却時に固定資産税の負担を軽減する方法の一つに、「小規模住宅用地の特例」を活用することがあります。この特例は、住宅が建っている土地（住宅用地）の固定資産税を大幅に軽減できる制度で、売却前に適用を確認しておくことで税負担を抑えることが可能です。

この特例の適用対象となるのは、住宅が建っている土地のうち200㎡以下の部分です。この部分の固定資産税は、本来の税額の1/6に軽減されます。たとえば、通常の固定資産税が年間12万円である場合、小規模住宅用地の特例を適用すれば、2万円まで軽減される可能性があります。

この特例を適用するためには、売却時点で土地に住宅が建っている必要があります。そのため、売却前に住宅を解体してしまうと適用外となり、固定資産税が本来の税額に戻ってしまう点に注意が必要です。また、賃貸物件として活用している場合でも、居住用として使用されていれば適用される可能性があります。

不動産売却の際は、固定資産税の軽減措置を最大限活用することが重要です。小規模住宅用地の特例が適用されるかどうかを事前に確認し、解体のタイミングや売却計画を慎重に立てることで、税負担を最小限に抑えましょう。

固定資産税の減免制度を活用する

不動産売却時に固定資産税の負担を軽減する方法の一つとして、「固定資産税の減免制度」を活用することが挙げられます。自治体ごとに設けられているこの制度を利用することで、一定の条件を満たせば固定資産税の一部、または全額が免除される可能性があります。

減免制度が適用される主なケースとして、災害による損害を受けた不動産や老朽化が著しい住宅、公益性のある利用目的などが挙げられます。例えば、地震や台風などの自然災害で建物が損壊した場合、被害の程度に応じて固定資産税の減免を受けられる場合があります。

また、一定の要件を満たす空き家の活用や再開発に関連する減免措置も存在します。減免制度の適用を受けるには、市区町村の役所に申請が必要です。

申請期限が決められているため、売却前に余裕をもって自治体に確認し、必要書類を揃えることが重要です。また、自治体ごとに減免の条件や適用範囲が異なるため、不動産会社や税理士と相談しながら手続きを進めると安心です。

この制度を活用することで、売却までの税負担を軽減し、より有利な条件で不動産を手放すことが可能になります。不動産売却を検討している方は、固定資産税の減免制度の適用可否を事前に確認し、賢く節税しましょう。

不動産会社を選ぶ際は複数の選択肢を比較しよう

不動産会社を選ぶ際には、複数の選択肢を比較することが重要です。各不動産会社によって、査定額、販売戦略、手数料、サービス内容が異なるため、一社のみに依頼するのではなく、幅広い選択肢から最適な会社を選ぶことが大切です。

例えば、同じ物件でも査定額に差が出ることは珍しくなく、複数社に査定を依頼することで、適正な相場を把握できます。また、不動産会社ごとに得意とする売却手法が異なるため、広告の展開方法やターゲット層の違いを確認することも重要です。

さらに、仲介手数料やサポート体制も比較することで、より有利な条件で契約を進めることが可能です。手数料の割引制度や、売却後のフォロー体制など、細かなサービス内容を確認し、自分の状況に合った不動産会社を選ぶことが成功の鍵となります。

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