不動産売却の査定とは？見積もりとの違いやおすすめの不動産会社を紹介

「いざ、家を売却しようと思ったけれど、査定ってどうすればいいの？」
「家を売却しようと思っても、どこから手をつければいいかわからない…」

この記事を読んでいる方は上記のように思っている人も多いでしょう。不動産売却は、人生の中でも大きな決断の一つです。大切な資産である不動産を売却するにあたって、査定額を把握する必要があります。

しかし、不動産の査定方法や、どこへ頼めばいいのかなど、疑問が多くある方も多いでしょう。

そこで本記事では、不動産売却の査定について、初心者の方にも分かりやすく解説していきます。後悔のない不動産売却を実現するために、ぜひ参考にしてください。

また、以下の記事では宮崎県日向市でおすすめの不動産会社を紹介していますので、会社選びでお悩みの方はぜひ参考にしてみてください。

不動産売却における『査定』と『見積もり』の違い

不動産売却において、『査定』と『見積もり』という言葉は、同様の意味で使われることがありますが、厳密には異なる意味を持ちます。

査定とは、不動産のプロが、物件の現況を詳しく調査し、その価値を客観的に評価することです。

具体的な調査内容は以下の通りです。

• 物件の立地
• 建物の構造、築年数
• 内装・外装の状態
• 設備の状況
• 周辺環境

見積もりとは、査定結果に基づいて、不動産会社が提示する売却価格の目安のことです。

査定との違いは、査定は客観的な評価であるのに対し、見積もりは、査定結果に加えて、市場の動向や競合物件の状況などを考慮した、より実務的な価格設定です。

見積もりは、あくまで一つの目安であり、最終的な売却価格は、市場の反応や交渉によって変動する可能性があります。

査定の種類

査定には3つの種類があります。

• AI査定
• 机上査定
• 訪問査定

それぞれ特徴があります。下記で詳しく説明していきます。

AI査定

AI査定とは、人工知能（AI）が、過去の売買データや物件情報などを大量に学習し、その情報に基づいて不動産の価格を自動的に算出するサービスです。

従来の人間の不動産鑑定士が行っていた査定業務を、AIが代替することで、スピーディーかつ客観的な査定が可能になりました。

AI査定の特徴は以下の通りです。

項目	詳細
スピード	人間の査定と比較して、非常に短時間で査定結果を得られます。
客観性	AIは感情や主観に左右されることなく、過去のデータに基づいて客観的な評価を行います。
24時間対応	時間や場所に縛られず、いつでもどこでも査定依頼が可能です。
無料	多くのAI査定サービスは無料で利用できます。

AI査定は、大量の不動産データ（価格、場所、築年数、間取りなど）を学習し、そのデータから物件の価格を予測するモデルを構築します。このモデルに、査定したい物件の情報を入力すると、AIが過去のデータと照らし合わせ、最も近い事例に基づいて価格を算出できます。

ただし、AI査定は、あくまで売却価格の目安です。最終的な売却価格は、市場の動向や交渉によって変動するため注意しましょう。

机上査定

机上査定とは、不動産会社が実際に物件を見に行かずに、過去の取引データや公的な情報などを基に、机上で物件の概算価格を算出する査定方法です。

机上査定の特徴は以下の通りです。

項目	詳細
スピード	実際に物件を見に行く必要がないため、短時間で概算価格を知ることができます。
手軽	依頼者が準備する書類も少なく、手軽に査定を依頼できます。
費用	無料で実施している不動産会社も多く、経済的な負担が少ないです。

机上査定は、不動産売却を検討する際の第一歩として非常に有効な手段です。しかし、あくまで概算価格であり、最終的な売却価格を決める際には、おすすめできません。

訪問査定

訪問査定とは、不動産会社が実際に物件に足を運び、建物の状態、周辺環境などを詳しく調査し、その上で売却価格を算出する査定方法です。机上査定と異なり、実際に物件を見ることでより詳細な情報に基づいた査定が可能になります。

訪問査定の特徴は以下の通りです。

項目	詳細
詳細な調査	建物の構造、内装、外装、設備、周辺環境など、物件に関するあらゆる要素を実際に目で見て確認します。
正確な価格算出	物件の現況を正確に把握することで、より精度の高い売却価格を算出できます。
売却戦略の提案	物件の強みや弱みを分析し、より効果的な売却戦略を提案してくれます。

訪問査定は、不動産売却を検討する上で、より詳細な情報に基づいた売却価格を把握できる重要なステップです。
不動産売却を成功させるために、ぜひ訪問査定を活用してみてください。

査定に影響を与える要素

ここからは、査定に影響を与える要素を紹介していきます。査定の際に重要になるのは、下記の3点です。

• 物件の条件
• 市場の状況
• 経済状況

以下で詳しく説明します。

物件の条件

不動産の査定額は、物件のさまざまな条件によって大きく左右されます。

物件の条件は以下の通りです。

項目	詳細
築年数	新築ほど高額になりやすく、築年数が古いほど価格が下がります。ただし、リフォームの有無や状態によっても評価が変わります。
構造	木造、鉄骨、RCなど、構造によって耐久性や耐震性が異なり、価格に影響を与えます。
間取り	部屋数、広さ、日当たり、風通しなど、間取りによって住みやすさが大きく変わります。
設備	キッチン、浴室、トイレなどの設備の充実度や新旧によっても評価が異なります。
内装	壁や床の状態、リフォームの有無などが価格に影響します。
外装	外壁の状態、屋根の葺き替え時期など、建物の外観も重要な要素です。

市場の状況

不動産の査定額は、物件固有の条件だけでなく、市場の状況によって大きく左右されます。市場の状況は、不動産の需要と供給のバランス、経済状況、政策など、さまざまな要素が複雑に絡み合って形成されます。

例えば、需要が供給を上回っている状態では、不動産の価格が上昇する傾向があるのが実際です。特に人気のエリアや、新築マンションなど、需要が高い物件は高値で取引されることがあります。一方、供給過多の状態では、価格が下落する傾向があります。

その他にも、新しい駅が開設されたり、大型商業施設が建設されたりすることで、周辺地域の価値が向上し、不動産価格が上昇する可能性があることも覚えておきましょう。

市場の状況を把握するためには、新聞・雑誌の不動産市場に関する記事やコラムを参照することで、最新の動向を把握できます。また、不動産会社の担当者に、地域の市場状況について相談してみましょう。

経済状況

不動産の査定額は、経済状況によって大きく左右されます。経済状況は、不動産の需要と供給のバランス、金利、消費者の心理など、さまざまな側面から不動産市場に影響を与えます。

景気が良い時期には、一般的に不動産価格が上昇しがちです。これは、人々の所得が増加し、住宅購入や投資目的の需要が高まるためです。反対に、景気が悪い時期には、不動産価格が下落する傾向があります。

また、金利が低い時期は、住宅ローンの金利も低くなり、住宅購入がしやすいです。そのため、不動産価格が上昇する傾向があります。

経済状況の変化は、不動産の需要と供給のバランスを変化させ、結果として不動産価格を上下させます。そのため、不動産売却を検討する際には、現在の経済状況を把握し、将来の経済動向を予測することが重要です。

不動産の査定で見られるポイント

不動産の査定で見られるポイントは以下の6つです。

• 築年数
• 家の外観
• 家の内装
• 周辺環境
• 土地の面積と形状
• 日当たり・風通し

それぞれのポイントを把握して、不動産の査定に備えましょう。

築年数

一般的に、築年数が浅いほど物件の価値は高く評価される傾向にあります。建物や設備の劣化が少ないと考えられるためです。

しかし、築年数だけで物件の価値が決まるわけではありません。適切なメンテナンスやリフォームがされていれば、築年数が経過した物件でも高く評価されることがあります。

売却を検討する際には、築年数を把握し、物件の状態を把握しておくことが大切です。

家の外観

不動産売却の査定において、家の外観は非常に重要なポイントです。第一印象を大きく左右し、購入希望者の興味を引くかどうかに影響を与えるからです。

ひび割れや汚れ、塗装の剥がれなどがあると、メンテナンス不足と判断され、査定額が下がる可能性があります。屋根の状態も同様に重要です。

雨漏りの跡や瓦のずれ、破損などがないか確認されます。玄関周りも清潔さが求められます。ドアの傷や汚れ、郵便受けの破損なども見落とせません。

また、雑草が生い茂っていたり、物が散乱していたりすると、印象が悪くなります。

家の内装

内装では壁や床の傷や汚れが細かくチェックされます。小さな傷でも、数が多いとマイナス評価につながる可能性が高いです。

水回りの状態は特に重要です。キッチンや浴室、トイレなどの設備は、清潔であることや機能的に問題がないかどうかが確認されます。

水漏れや排水の詰まりなどがあると、修繕費用がかかるため、査定額に影響が出ます。また、収納スペースの充実度や使いやすさも評価の対象です。

クローゼットや押し入れの広さ、配置などが、居住者の利便性に大きく関わるためです。査定前にできる範囲で清掃や修繕をおこなっておくことが、高額査定につながります。

周辺環境

物件の利便性や快適性を測るために、さまざまな周辺環境の要素を細かくチェックされます。まず注目されるのは、交通の利便性です。

最寄りの駅からの距離やバス停の有無、公共交通機関の利用しやすさは、通勤や通学のしやすさに直結するため、重要なポイントです。また、生活利便施設も重視されます。

スーパーマーケットやコンビニエンスストア、ドラッグストアなど、日々の買い物に便利な施設が近くにあるかどうかは、生活の質を大きく左右します。教育施設や医療機関の充実度も、ファミリー層にとっては特に重要な要素です。

幼稚園や小学校、中学校が近くにあるか、総合病院やクリニックが利用しやすい距離にあるかは、安心した生活を送る上で欠かせません。

土地の面積と形状

土地の面積は査定額に直接的に影響します。一般的に、面積が広いほど土地の価値は高くなる可能性が高いです。

しかし、単に広ければ良いというわけでなく形状とのバランスが重要です。たとえば、同じ面積でも、極端に細長い土地やいびつな形の土地は、建物の建築が難しく、利用価値が低くなります。

整形地と呼ばれる、正方形や長方形に近い形状の土地は、建物を建てやすく、効率的な土地活用が期待できるため、査定額が高くなる傾向があります。

一方で、三角形や台形などの不整形地は建築プランが限られたり、デッドスペースが生じたりする可能性があるため、評価が下がる可能性が高いです。

ただし、不整形地であっても、特殊な設計や工夫によって魅力的な物件を建てられる場合もあり、一概に不利になるとは限りません。査定の際は面積だけでなく、土地の形状がどのように利用価値に影響するのか、総合的に判断されます。

日当たり・風通し

不動産売却の査定において、日当たりと風通しは非常に重要なポイントです。査定時には、日当たりや風通しが細かくチェックされ、物件の評価に影響を与えます。

たとえば、南向きのリビングで日当たりが良く、複数の窓があって風通しの良い物件は、高く評価される傾向にあります。逆に、周囲の建物によって日陰になる時間が多い、窓が少なく風が通りにくいといった物件は、査定額が低くなる可能性が高いです。

不動産の査定で必要な書類

不動産の査定で必要な書類は主に以下の7つです。

• 登記簿謄本
• 測量図
• 建物に関する図面
• マンションの管理規約・長期修繕計画書
• リフォーム時の契約書
• 住宅ローンの返済予定表・残高証明書
• 本人確認書類

それぞれの書類を把握して、事前に準備しておきましょう。

登記簿謄本

登記簿謄本は、不動産の権利関係や面積などが記載された公的な書類です。査定の際は、登記簿謄本によって、不動産の正確な情報が確認されます。

具体的には、所有者の情報、土地の地番や地積、建物の種類や構造、抵当権の設定状況などが記載されています。登記簿謄本は、法務局で取得できます。

自身で取得するのが難しい場合は、動産業者に依頼して取得してもらうことも可能です。

測量図

測量図は土地の形状や面積、隣接する土地との境界線などを正確に示した図面のことです。不動産の正確な価値を評価する上で、非常に重要な役割を果たします。

測量図があることで、査定士は土地の状況を詳細に把握し、より精度の高い査定額を算出できるのです。測量図には、地積測量図と境界確定測量図の2種類があります。

地積測量図は、土地の面積を測量した結果を示したもので、登記申請の際に作成されることが多いです。一方、境界確定測量図は、隣接する土地の所有者と立ち会いのもとで境界を確認し、結果を図示したものです。

どちらの測量図が必要になるかは、不動産の種類や状況によって異なります。事前に不動産会社に確認しておきましょう。

建物に関する図面

一般的に必要となるのは、配置図や平面図、立面図などです。配置図は、建物が敷地内のどこにどのように配置されているかを示したものです。

平面図は、各階の間取りや部屋の配置、広さが記載されています。立面図は、建物の外観のデザインや高さを示す図面です。

図面は、建築時の設計図書に含まれているケースが多いです。手元にない場合は、建築を依頼したハウスメーカーや工務店に問い合わせてみましょう。

また、市区町村の建築指導課などで保管されている可能性もあります。

マンションの管理規約・長期修繕計画書

管理規約は、マンションの居住者全員が守るべきルールを定めたものです。共用部分の使い方や管理費の支払いなど、マンション生活を送る上での基本的な事項が記載されています。

査定においては、管理体制が適切かどうか、修繕積立金の状況などを確認するために用いられます。一方、長期修繕計画書は、マンションの維持・保全のために、将来的にどのような修繕工事が必要になるのか、時期や費用をまとめたものです。

マンションの将来的な維持コストを把握できます。長期修繕計画書は、マンションの価値を正しく評価するために欠かせないものです。

リフォーム時の契約書

リフォーム時の契約書は、過去に行ったリフォームの内容や費用を証明する重要な書類です。契約書を確認することで、物件の維持状況や価値向上につながるリフォームの有無、質などを把握できます。

具体的には、リフォームの種類（水回り、内装、外装など）、施工範囲、使用した建材、費用などが記載されています。リフォームをしている場合、契約書を用意しておくと、査定をスムーズに進めることが可能です。

紛失してしまった場合でも、施工業者に問い合わせることで再発行してもらえる可能性があります。

住宅ローンの返済予定表・残高証明書

住宅ローンの返済予定表は、毎月の返済額や返済期間、金利などが記載された書類です。不動産の購入者が将来的に支払うべき金額を把握できます。

住宅ローンの残高証明書は、現時点での住宅ローンの残高を示す書類です。書類は通常、住宅ローンを組んでいる金融機関に依頼することで取得できます。

査定をスムーズに進めるためにも、事前に準備しておきましょう。

本人確認書類

一般的に、本人確認書類として認められるものは、運転免許証やパスポート、マイナンバーカード（表面のみ）、健康保険証などです。書類は、現住所と氏名、生年月日が記載されている有効期限内のものに限ります。

書類がない場合は、住民票記載事項証明書や公的機関が発行した顔写真付きの証明書が必要となる可能性があります。事前にどの本人確認書類が必要かを確認しておきましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼しよう

不動産売却を成功させるためには、適切な価格で売却することが重要です。そのためには、複数の不動産会社に査定を依頼することで、適切な売却価格の設定ができます。

複数の業者の買取査定を比較検討することで、より正確な売却価格の相場を知ることができるでしょう。

また、査定額だけでなく、サービス内容や対応なども比較検討することができるため、自分に合った会社を見つけることが可能です。信頼できる担当者を選ぶことは、スムーズな売却に繋がります。

2〜3社の不動産会社に査定をしてもらい、どの不動産会社が一番良いか比較検討することが大切です。

日向市でおすすめの不動産会社2選

日向市でおすすめの不動産会社は以下の2社です。

• 大興不動産日向
• カチタス延岡店

それぞれの特徴を把握して、どちらの不動産会社が合いそうかの参考にしてみてください。

大興不動産日向

地域に根差した大興不動産日向は、長年の経験と実績に基づいた、きめ細やかなサポートが魅力な不動産会社です。地域の特性を熟知しているため、適正な価格設定や効果的な販売戦略が期待できます。

お客様一人ひとりの状況や要望に寄り添い、丁寧な対応を心掛けている点も信頼できるポイントです。不動産売却に関する不安や疑問にも、親身になって答えてくれます。

スムーズな取引はもちろん、売却後のサポート体制も整っているため安心です。

口コミ

とても難しい案件でしたが、当初から気持ち良く受け入れて下さいました。いろんなアドバイスもして下さり、希望以上の取引をして下さいました！　三方良しの考えを持っていらっしゃるのか。頭の下がる取引でした！店舗も新しく広くなり、とても入り易くなりました。たくさんの方に信頼されているのが良く解りました！皆さま店舗移転されているので、電話確認して伺って下さいませ！

引用元：Google

大興不動産日向では、それぞれのお客様に向き合って要望を叶えてくれます。不動産売却に悩んでいる方は、ぜひ相談してみると良いでしょう。

カチタス延岡店

カチタスは、全国展開している中古住宅買取再販のリーディングカンパニーです。延岡店は、地域に根差した営業活動を通じて、日向市にお住まいの皆様の不動産売却をサポートしています。

カチタスの強みはスピーディーな対応力です。物件の査定から買い取りまで、スムーズかつ迅速に進めてくれるため、早期売却を希望の方におすすめです。

また、買い取り後のリフォームや再販に関するノウハウも豊富なので、売却後の手続きについても安心して任せられるでしょう。

まとめ

不動産売却の査定にはいくつかの査定に影響を与える要素があり、それぞれ把握しておくことが大切です。

不動産売却の査定は、不動産売却の重要なステップです。慎重に検討し、あなたにとって最良の査定をしてください。
この記事があなたの不動産売却の参考になれば幸いです。