「不動産売却にかかる税金はどのくらい？」
「不動産売却の税金を抑える方法を知りたい！」
本記事を読んでいるあなたは上記のように思っているでしょう。不動産売却の中でも、特に気になるのが『税金』。
不動産売却には税金がつきものであり、正しく理解することで節税対策もできます。しかし、正しく理解しておかなければ、不動産売却がスムーズに進まなかったり、損する可能性もあるでしょう。
そこで本記事では、不動産売却にかかる税金について、初心者の方にもわかりやすく解説します。税金の仕組みや計算方法、節税対策など、不動産売却を検討されている方必見の内容です。
また、以下の記事では宮崎県日向市でおすすめの不動産会社を紹介していますので、会社選びでお悩みの方はぜひ参考にしてみてください。
不動産売却にかかる主な税金
不動産売却にかかる主な税金は下記の3点です。
税金の種類を理解して、少しでも費用を抑えましょう。詳しく解説していきます。
譲渡所得税
不動産売却で最もよく耳にする税金が『譲渡所得税』です。
譲渡所得税とは、不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して課せられる税金です。売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いた残りが譲渡所得となり、その譲渡所得に対して税率が適用されます。
譲渡所得税の計算は、以下の通りです。
譲渡所得 = 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用
- 売却価格：不動産を売却した金額
- 取得費：不動産を取得した時の金額（購入価格、取得税など）
- 譲渡費用：売却にともなう費用（仲介手数料、広告費など）
計算で得られた譲渡所得に、それぞれの所得区分に応じた税率を掛けて、譲渡所得税額を算出します。
譲渡所得税は翌年の確定申告で申告し納付します。確定申告の際には不動産の売買契約書、収入印紙、固定資産税評価証明書などの書類が必要です。
登録免許税
登録免許税とは、不動産の所有権移転登記手続きを行う際に発生する税金です。
譲渡所得税が売却益に対して課される税金なのに対し、不動産売却では不動産の売買契約が成立し、新しい所有者へ名義変更を行うために法務局へ登記申請を行います。この登記手続きに伴ってかかるのが登録免許税です。
登録免許税の額は登記の種類や不動産の価格によって異なります。不動産の売買の場合、一般的には不動産の価格に応じて一定の割合が税額として算出されます。
登録免許税は登記申請を行う際に法務局に納付するのが決まりです。通常、司法書士が代行して納付手続きを行います。
登記手続きや登録免許税については、司法書士に相談することで、より正確な情報を得られるでしょう。
印紙税
印紙税は、法律で定められた一定の文書を作成する際にその文書に収入印紙を貼付し、その対価として納める税金です。不動産売買では、売買契約書を作成する際にこの印紙税がかかります。
印紙税の額は、契約書に記載された売買価格によって決まり、売買価格が高いほど印紙税も高くなります。
印紙税は、不動産売買契約書を作成する際に必ずかかる税金です。譲渡所得税や登録免許税と比べると、税額は比較的少ないですが、忘れずに納める必要があります。
税金対策のポイント
ここまで、不動産売却にかかる税金の種類を説明してきました。不動産売却にはさまざまな税金がかかるからこそ節税対策をしたいことでしょう。
税金対策のポイントは以下の3点です。
詳しく説明していきます。
長期保有する
不動産売却における節税対策として、最も一般的な方法の一つが『長期保有』です。不動産を長期保有することで、譲渡所得税の税率が引き下げられ、節税効果が期待できます。
不動産を取得後1年以上経過してから売却した場合、長期譲渡所得として扱い、短期譲渡所得に比べて税率が低くなります。一方で、長期にわたって不動産を所有するためには、固定資産税や修繕費などの維持費がかかるため、注意が必要です。
必要経費を積み上げる
不動産売却における節税対策の一つとして、必要経費を積み上げるという方法があります。これは、売却に伴う様々な費用を『必要経費』として経費計上することで、譲渡所得を減らし結果的に支払う税金を減らすという考え方です。
必要経費とは、不動産を売却するために直接かかった費用、または売却益を得るために通常必要とされる経費のことです。
具体的に計上できる経費は以下の通りです。
- 仲介手数料：不動産会社に支払う手数料
- 広告費：売却のための広告費用
- 司法書士費用：登記手続きにかかる費用
- リフォーム費用：売却前に実施したリフォーム費用（一定の要件あり）
- 固定資産税：売却年に支払った固定資産税
- ローン残高：売却時に残っている住宅ローンの残高
必要経費を多く計上することで譲渡所得を減らすことができ、結果的に支払う税金を減らすことが可能です。節税対策を行う際は税理士などの専門家に相談し、適切な手続きを進めるようにしましょう。
特別控除の活用
不動産売却における節税対策の一つとして、特別控除の活用が挙げられます。
特別控除とは、国が定めた一定の条件を満たす場合に譲渡所得から控除できる金額のことです。これにより、税負担を軽減することができます。
主な特別控除の種類は以下の表の通りです。
| 控除 | 詳細 |
|---|---|
| 居住用財産の3,000万円特別控除 | ・自宅として利用していた不動産を売却する場合に適用できる最も一般的な控除です。 ・譲渡所得から3,000万円を控除できるため、節税効果が非常に高いです。 ・ただし、一定の要件（居住期間、売却時期など）を満たす必要があります。 |
| 居住用財産の買い換え特例 | ・古い住宅を売却して新しい住宅を購入する場合に適用できる控除です。 ・新しい住宅の購入価格が古い住宅の売却価格を下回る場合、その差額に対する税金を繰り延べることができます。 |
| 空き家に関する3,000万円特別控除 | ・空き家を売却する場合に適用できる控除です。 ・住宅の老朽化や地域の活性化を促進するために設けられた制度です。 |
各特別控除には、適用するための具体的な条件が定められています。複数の特別控除を併用できない場合もあるため、事前に調べておく必要があります。
また、税制は頻繁に改正されるため、最新の情報を把握しておきましょう。
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| 項目 | 詳細 |
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まとめ
今回は、不動産売却の税金について解説しました。不動産売却において費用を抑えるためには、以下のポイントを押さえておきましょう。
- 長期保有する
- 必要経費を積み上げる
- 特別控除の活用
不明な点は不動産会社に相談してみると良いでしょう。この記事を参考にして、より良い不動産売却ができる不動産会社選びをしてください。
